Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki budowlanej? Aby zbudować nasz idealny dom, najpierw trzeba znaleźć idealną działkę. Niektórzy z nas już ją mają – dostali od rodziny albo kupili dawno temu. Pozostałym zostaje poszukiwanie swojego kawałka (na) ziemi. Poniżej przedstawiamy punkty, które powinniście sprawdzić przy zakupie działki – czyli już przy czytaniu ogłoszeń na portalach z nieruchomościami, a potem przy oglądaniu potencjalnych kandydatów.

lokalizacja

Dla mnie to podstawowe kryterium. Działki nie przeniesiesz. Możesz nieco wpłynąć na swoją okolicę, np. poprzez inicjatywy obywatelskie, ale działki nie spakujesz i nie przesuniesz bliżej stacji kolejki podmiejskiej albo dalej od tego kościoła, który bije w dzwony o 6 rano.

cena

Zastanów się ile jesteś w stanie zapłacić za działkę. Z jednej strony będziesz w tym miejscu mieszkać może nawet z pół życia, więc inne czynniki powinny być ważniejsze, ale z drugiej strony pamiętaj, że masz jeszcze cały dom do wybudowania, a kupno działki to dopiero pierwsza pozycja w baaardzo długim budżecie budowy. Pamiętaj też, że do ceny dojdzie również koszt zakupu, czyli wszelkie podatki oraz procent dla notariusza i agenta nieruchomości.

Przeczytaj też ile kosztuje kupno działki u notariusza >>

Na cenę wpływają wszystkie cechy działki. Bardziej płaska, na górce, budowlana i z mediami w działce będzie kosztowała więcej niż ta na zboczu, do której media trzeba doprowadzić. Ale może moglibyście zapłacić mniej, a potem wybudować dom dostosowany do istniejących warunków i nie wykorzystujący na przykład brakującego gazu.

Na cenę wpływa również właściciel 🙂 Warto go poznać i z nim porozmawiać. Niektórzy szybko chcą spieniężyć nieruchomość, dlatego warto negocjować rabat na przykład przy płatności gotówką w jednej racie. Inni chcą mieć wpływ na to kto kupi ich ziemię i da zaporową cenę komuś, kto nie wzbudził ich zaufania.

rozmiar i wymiary

W polskim prawie nie ma określonego minimalnego rozmiaru działki budowlanej. Istnieje jednak szereg przepisów, które określają odległości między granicami domu i działki, sąsiadami czy drogą. W przypadku domów wolnostojących:

  • minimalna odległość domu od granicy działki – 4m od ściany z oknami i 3m od ściany bez okien,
  • okap dachu, schody czy balkony, czyli wszystkie elementy wystające z obrysu domu – 1,5m od granicy działki,
  • dom można wybudować w granicy działki, jeżeli będzie stykał się ze ścianą domu sąsiada (jak na przykład bliźniak)
  • dla działek węższych niż 16m – dom można postawić w granicy lub 1,5m od niej.

Rozmiary działki są zazwyczaj uregulowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i jest to przepis, który trzeba uwzględnić przy jej podziale. Jeżeli jednak zamierzacie kupić gotową działkę, należy przeczytać MPZP, żeby po prostu mieć świadomość zawartych w nim ograniczeń.

W MPZP powinna również znajdować się gęstość zabudowy. Określa ona jaką część działki może być zabudowana (np domem lub garażem), a jaka powinna być pokryta roślinnością (tzw. biologicznie czynna).

ukształtowanie terenu i gleba

Tuż przed zakupem działki warto wykonać badanie geologiczne. I tak będzie wam potrzebne do adaptacji projektu do pozwolenia na budowę. A jeżeli wyjdzie w nim, że na tym terenie nie można rozpocząć budowy, to z zakupu będziecie mogli się jeszcze wycofać. Po badaniu będziecie również wiedzieć czy na przykład możecie zbudować przydomową oczyszczalnię ścieków.

Uważajcie na działki sztucznie wyrównane. Na nasypanym terenie budowę można rozpocząć dopiero po 5 latach, dając czas, żeby ziemia się ubiła i osiadła.

Zwróćcie również uwagę, czy na wyżej położonym terenie obok sąsiad nie wybuduje domu, który będzie zasłaniał wam słońce. Dobre nasłonecznienie domu oznacza nie tylko więcej światła w pochmurne dni, ale także oszczędności w ogrzewaniu.

miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Na początek należy sprawdzić czy taki w ogóle został przygotowany dla tego terenu. Szukajcie go najpierw na stronie internetowej gminy, a jeżeli go tam nie ma, w wydziale planowania przestrzennego w urzędzie gminy. W planie należy sprawdzić jakie przeznaczenie ma dana działka. Nas interesuje MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dom można postawić również na terenach rolnych (R), ale wtedy należy spełnić dodatkowe warunki i wnioskować o odrolnienie powierzchni pod budowę domu, co oczywiście wiąże się z dodatkową pracą oraz ryzykiem, że zgoda nie zostanie wydana.

Jeżeli działka, którą macie na oku, ma inne przeznaczenie niż zabudowa mieszkaniowa, są marne szanse, że dostaniecie pozwolenie na budowę. Ale tu skonsultujcie się już ze specjalistą, najlepiej miejscowym architektem, który będzie wiedział jak interpretowany jest gminny MPZP.

Teren położony daleko od miasta albo wsi może nie mieć MPZP. Wtedy należy wnioskować do gminy o wydanie tych warunków. To kolejne czasochłonne komplikacje i ryzyko, i znowu proponuję zapytać lokalnego architekta.

Plan zagospodarowania warto przeczytać przed kupnem również po to, żeby mieć świadomość zawartych w nim ograniczeń. Może się na przykład okazać, że dom, który chcecie wybudować będzie za wysoki albo mieć nieodpowiednią kolorystykę. Nasz plan zakazuje na przykład sidingu.

media

Media to woda, prąd, gaz, kanalizacja i telefon/ internet. Najlepsze są działki z mediami doprowadzonymi już na ich teren lub znajdującymi się w drodze. Jeżeli jednak ich nie ma, alternatywne rozwiązania mogą być droższe lub kłopotliwe – zamiast ogrzewania gazowego można zrobić pompę ciepła, a zamiast kanalizacji – szambo. Media można również doprowadzić do działki, ale miejcie na uwadze, że jest to czasochłonne i kosztowne – kilkanaście metrów gazociągu może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Kolejna wskazówka to zasięg – niby oczywiste, ale podchwytliwe. Będąc na działce sprawdźcie czy wasze telefony działają i jaki mobilny internet jest dostępny. Niby infrastruktura telefoniczna jest nieustannie rozwijana, ale w domu u moich znajomych jak nie było zasięgu, tak nie ma, a dom stoi już 15 lat.

droga

Czy działka jest w pierwszej czy drugiej linii zabudowy? Czyli czy leży bezpośrednio przy drodze, czy dopiero za domem sąsiada i musicie wydzielić sobie własną drogę wewnętrzną?

Przede wszystkim zadbajcie o to, żeby działka drogowa należała do was albo żebyście mieli w niej udziały na spółkę z innymi sąsiadami, do których prowadzi. Jeżeli ktoś inny będzie właścicielem drogi, będziecie musieli prosić o jego zgodę na używanie i na przeprowadzenie tamtędy brakujących mediów. Jest to tzw. ustanowienie użyteczności wieczystej, więcej na ten temat przeczytasz w artykule Czym jest służebność gruntowa na portalu Hintigo. I znowu – cena takiej działki będzie niższa, ale uregulowanie dostępu do drogi wiązać się będzie z dodatkową pracą i ryzykiem.

Sprawdźcie też do kogo należy droga dojazdowa do działki. Chodzi tu o odśnieżanie, bo to właściciel drogi ma ten obowiązek. Jeżeli działka ma wyjazd na drogę gminną, wy musicie odśnieżyć tylko u siebie na działce. Ale jeżeli wybudujecie się w drugiej linii zabudowy, będziecie musieli odśnieżyć również te kilkanaście lub kilkadziesiąt metrów drogi dojazdowej.

Z drugiej strony dom bardziej oddalony od ruchu samochodowego to plus dla dzieci. Będziecie bardziej spokojni, gdy właśnie na drodze wewnętrznej będą się ścigać na rowerach z sąsiadami.

ekspozycja

Czyli jak rozkładają się strony świata. Zwróćcie na to uwagę szczególnie, jeżeli macie już wymyślony lub wybrany projekt domu. Dla mnie najbardziej idealnym układem jest taki, w którym wjazd znajduje się od wschodu lub zachodu. Wtedy garaż, który planujemy w bryle domu, będzie stał po północnej stronie, a druga część domu z kuchnią, salonem i tarasem będzie tam, gdzie słońce – od wschodu, zachodu lub południa. Oczywiście architekci oferują również projekty domów z wejściem od południa, ale jeżeli nie wyobrażasz sobie tarasu i okien salonu widocznych dla przechodniów, zwróć uwagę gdzie na rozważanej przez was działce jest słońce o której porze dnia.

sąsiedzi

Po prostu zapukajcie do domów stojących obok i porozmawiajcie krótko z waszymi ewentualnymi sąsiadami. Powiedzcie, że rozważacie zakup tej działki i zapytajcie czy dobrze im się tu mieszka. Sąsiedzi najlepiej będą wiedzieć ile zazwyczaj zajmuje dojazd do centrum, kto mieszka obok i z jakimi problemami boryka się okolica. Zwróćcie też uwagę czy sąsiedzi mają ogrzewanie na węgiel i czy zimą będą kopcić z kominów.

 

Przeczytaj też ile mogą wynieść koszty zakupu działki, które powinniście doliczyć do swojego budżetu.

 

To wszystko, co my braliśmy pod uwagę szukając najlepszej działki pod nasz dom. Czy jest jeszcze coś, co powinno się uwzględnić?

 

 

Photos by William Hook and Richard Horne on Unsplash.
poprzedni post
następny post

dodaj komentarz